BI Rate Turun, Bunga KPR Diprediksi Ikut Terkoreksi: Apa Dampaknya bagi Masyarakat?

allintimes.com – Bank Indonesia (BI) kembali membuat langkah strategis dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) Juli 2025 dengan menurunkan suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 25 basis poin (bps) menjadi 5,25 persen. Ini merupakan ketiga kalinya BI menurunkan suku bunga tahun ini, setelah pemangkasan sebelumnya pada Januari dan Mei masing-masing sebesar 25 bps.

Keputusan ini langsung disorot banyak pihak karena diperkirakan akan memberi dampak besar terhadap suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) nonsubsidi. Namun, meskipun kabar ini terdengar menggembirakan, pengaruhnya terhadap bunga KPR tidak terjadi secara instan. Lalu, bagaimana proses penurunan ini akan terjadi dan apa dampaknya bagi masyarakat?

Penurunan BI Rate: Upaya Dorong Pertumbuhan Ekonomi

Penurunan BI Rate merupakan bagian dari strategi moneter yang dijalankan oleh Bank Indonesia untuk mendorong pertumbuhan ekonomi nasional. Dengan suku bunga yang lebih rendah, biaya pinjaman menjadi lebih murah. Hal ini diharapkan dapat memicu peningkatan konsumsi rumah tangga dan investasi, termasuk dalam sektor properti.

Suku bunga acuan BI juga menjadi rujukan utama dalam penentuan suku bunga simpanan dan kredit perbankan. Oleh sebab itu, penurunan BI Rate seringkali dikaitkan dengan potensi penurunan suku bunga KPR, yang tentunya berdampak langsung pada kemampuan masyarakat untuk membeli rumah dengan skema pembiayaan dari bank.

Bunga KPR Tidak Turun Secara Langsung, Mengapa?

Meskipun BI telah menurunkan suku bunga acuan, sejumlah bank menyatakan bahwa penurunan suku bunga KPR tidak serta-merta bisa dilakukan. Salah satu alasannya adalah bank masih harus memperhitungkan faktor-faktor lain seperti Cost of Fund (CoF) atau biaya dana.

Menurut Direktur Kepatuhan PT Bank Oke Indonesia Tbk (Ok Bank), Efdinal Alamsyah, penurunan BI Rate perlu diikuti dengan penurunan CoF agar bunga KPR dapat diturunkan. Ia memperkirakan bahwa dampak penurunan tersebut baru akan terasa dalam waktu 2 hingga 3 bulan ke depan.

Hal senada disampaikan oleh Presiden Direktur PT CIMB Niaga Tbk, Lani Darmawan. Menurutnya, bank harus terlebih dahulu melihat perkembangan biaya dana setelah penurunan BI Rate. Jika CoF mengalami penurunan secara bertahap, maka bunga kredit termasuk KPR baru akan ikut terkoreksi.

“Kita lihat apakah CoF bisa turun bertahap setelah penurunan BI Rate. Jika CoF turun maka bunga kredit termasuk KPR bisa berangsur turun. Jadi tidak serta-merta,” ujar Lani.

Memahami Konsep Cost of Fund (CoF)

CoF atau Cost of Fund adalah biaya yang dikeluarkan bank untuk memperoleh dana, baik dari simpanan nasabah seperti tabungan, deposito, giro, maupun dari pinjaman antarbank atau lembaga lain. Jika biaya ini masih tinggi, maka bank akan kesulitan menurunkan suku bunga kredit, meskipun BI Rate sudah diturunkan.

Karena itu, transmisi kebijakan moneter dari BI ke sektor perbankan memerlukan waktu. Tidak semua bank langsung menurunkan bunga simpanan atau bunga kredit pada saat yang sama. Biasanya, dibutuhkan beberapa bulan agar efek penurunan BI Rate terasa secara menyeluruh.

Proyeksi: Dampak Baru Terasa dalam 4–6 Bulan

Menurut pengamat perbankan dari Universitas Bina Nusantara, Doddy Ariefianto, dampak penurunan BI Rate terhadap suku bunga KPR baru akan benar-benar terasa dalam 4 hingga 6 bulan ke depan. Ia menjelaskan bahwa transmisi penurunan BI Rate ke bunga simpanan dan pinjaman tidak selalu dalam jumlah penuh.

“Passthrough BI Rate ke suku bunga simpanan biasanya 75–100 persen, sedangkan ke pinjaman sekitar 40–80 persen. Kalau BI Rate turun 50 bps, bunga simpanan bisa turun 40 bps dan bunga pinjaman 30 bps,” jelas Doddy.

Artinya, meski BI Rate turun, bunga kredit tidak otomatis turun dalam besaran yang sama. Hal ini dikarenakan adanya perbedaan kecepatan dalam transmisi penurunan tersebut ke berbagai produk perbankan.

Implikasi Positif untuk Konsumen dan Perbankan

Jika penurunan bunga KPR terjadi dalam waktu dekat, maka hal ini menjadi angin segar bagi masyarakat yang tengah berencana membeli rumah dengan skema kredit. Cicilan KPR menjadi lebih ringan, daya beli meningkat, dan pada akhirnya mendorong pertumbuhan sektor properti.

Di sisi lain, penurunan suku bunga kredit juga berpotensi menurunkan rasio kredit bermasalah atau Non-Performing Loan (NPL). Menurut Doddy Ariefianto, jika bunga KPR lebih rendah, maka beban debitur juga akan menurun, sehingga kemampuan bayar meningkat dan risiko gagal bayar menurun.

Sinergi dengan Program Pemerintah: 3 Juta Rumah

Penurunan BI Rate juga dianggap mendukung program pemerintah dalam pembangunan 3 juta rumah pada tahun 2025. Program ini diharapkan dapat mendorong permintaan terhadap KPR, baik untuk rumah bersubsidi maupun nonsubsidi.

Jika bunga KPR turun dan program pembangunan rumah masif berjalan, maka potensi pertumbuhan kredit pemilikan rumah bisa melampaui target pertumbuhan kredit secara keseluruhan yang ditetapkan pemerintah, yakni sebesar 9 hingga 10 persen.

“Program 3 juta rumah itu bisa jadi insentif tambahan. Pertumbuhan KPR bisa lebih tinggi dari pertumbuhan kredit total,” tambah Doddy.

Peluang dan Tantangan di Tengah Penurunan BI Rate

Langkah Bank Indonesia dalam memangkas suku bunga acuan menjadi 5,25 persen memberi harapan baru bagi sektor properti, khususnya dalam skema pembiayaan KPR. Namun, efek penurunan ini tidak akan langsung terasa, karena tergantung pada penyesuaian CoF dan kebijakan masing-masing bank.

Masyarakat perlu bersabar beberapa bulan hingga suku bunga KPR benar-benar menyesuaikan dengan tren penurunan BI Rate. Namun prospeknya tetap positif, terutama jika didukung oleh program pembangunan rumah nasional dan stabilitas sektor perbankan.

Tips untuk Konsumen:

1. Pantau suku bunga KPR dari berbagai bank dalam 2–6 bulan ke depan.

2. Bandingkan skema suku bunga tetap (fixed rate) dan mengambang (floating rate).

3. Tanyakan promo KPR yang berkaitan dengan program pemerintah atau diskon bunga.

4. Pastikan kemampuan bayar sesuai dengan simulasi cicilan.

5. Siapkan dokumen dengan baik untuk proses pengajuan KPR agar tidak tertunda.

Dengan strategi yang tepat, penurunan BI Rate ini bisa menjadi momentum terbaik untuk membeli rumah secara kredit. Bagi pelaku industri perumahan, ini adalah peluang untuk mendorong penjualan properti yang sempat stagnan dalam beberapa tahun terakhir.